Wenn der Putz von den Wänden bröckelt, die Heizungsanlage nicht mehr ihre volle Leistung bringt und ungedämmte Wände die Energiekosten in die Höhe treiben, dann ist es höchste Zeit für eine Haussanierung bzw. -renovierung. Doch wo fängt man an und was gilt es zu beachten? In diesem Ratgeber erfährst du, wie du die Renovierung oder Sanierung deines Hauses Schritt für Schritt planst.


Renovierung, Sanierung & Co. – die Unterschiede

Kernsanierung in Zimmer

Renovieren, restaurieren, modernisieren und sanieren: Das ist doch alles das Gleiche, oder? Nicht ganz: Die verschiedenen Maßnahmen haben zwar alle den Zweck, alte Häuser wieder instand zu setzen, genau genommen hat aber jeder Begriff eine andere Bedeutung:

  • Renovieren: Bei einer Hausrenovierung liegt das Hauptaugenmerk auf der optischen Verschönerung des Hauses. Dabei werden kleinere Mängel, die während der alltäglichen Nutzung entstanden sind, behoben. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von „Schönheitsreparaturen“. Klassiker unter Renovierungsarbeiten sind zum Beispiel das Streichen von Wänden, das Tapezieren oder das Verlegen von Laminat.
  • Restaurieren: Sehr alte Häuser werden oft restauriert. Dabei versucht man, das ursprüngliche Erscheinungsbild wiederherzustellen bzw. dieses bestmöglich zu erhalten.
  • Modernisieren: Beim Modernisieren wird ein altes Haus auf den neuesten Stand der Technik gebracht. In der Regel erhöht sich dadurch der Nutz- oder Wohnwert. Spricht man von der Modernisierung alter Häuser, bedeutet das also „verbessern“. Typische Beispiele sind die Fassadendämmung oder der Heizungstausch.
  • Sanieren: Mit einer Sanierung werden ernsthafte Mängel oder Schäden an einem Haus behoben. Die Maßnahmen dienen dazu, den ursprünglichen Bauzustand wieder herzustellen bzw. die Immobilie wieder nutzbar zu machen. Sie sind meist aufwendig und erfordern oft entsprechendes Fachwissen. Zu den gängigen Sanierungsmaßnahmen gehören das Trockenlegen feuchter Wände, die Fassadensanierung oder das Entfernen von Schimmel. Wird ein Haus kernsaniert, bleiben nur die tragenden Strukturen stehen.

In der Praxis gehen die Bauaktivitäten oft fließend ineinander über: Wird beispielsweise ein Dach komplett neu eingedeckt, lassen viele Hausbesitzer im Zuge der Arbeiten gleich eine Aufdachdämmung einbauen.

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Schritt für Schritt: Haussanierung und Renovierung planen

Eigentümer, die ein altes Haus renovieren oder sanieren möchten, stehen meist vor einer Fülle an Fragen: Womit fange ich an? Was muss zuerst erledigt werden und welche Arbeiten können warten? Wie gehe ich am besten vor? Das A und O bei einer Haussanierung oder -renovierung ist eine sorgfältige Planung. Nachträgliche oder unüberlegte Entscheidungen können nicht nur Verzögerungen auf der Baustelle, sondern auch hohe Folgekosten nach sich ziehen.


Schritt 1: Bestandsaufnahme

Person schreibt auf Clipboard

Zunächst gilt es, den Zustand des Hauses zu ermitteln. Nur so kannst du einen detaillierten Renovierungsplan erstellen und die Kosten für das Bauvorhaben ermitteln. Einige Mängel und Schäden wie feuchte Wände, Schimmelbefall oder ein undichtes Dach fallen bereits Laien auf. Versteckte Schwachstellen sind dagegen meist nur für ein geschultes Auge sichtbar. Es empfiehlt sich daher, einen Fachmann für die Ist-Analyse heranzuziehen.

Der Bausachverständige nimmt das Haus von Dach bis Keller gründlich unter die Lupe und klärt dich über die erforderlichen Maßnahmen auf. Er wird dir bereits eine grobe Einschätzung der Kosten geben können, die du als Entscheidungshilfe heranziehen kannst. Auf Wunsch berät er dich außerdem zu möglichen Förderungen für Hausrenovierungen und anderen rechtlichen Fragen. Wichtig: Bei einer Sanierung musst du bestimmte gesetzliche Rahmenbedingungen, die durch Gebäudeenergiegesetz (GEG), Denkmalschutz und Bebauungsplan gesteckt werden, beachten.

Schau dir bei der Bestandsaufnahme auch den Grundriss des Hauses genau an: Entspricht die Raumaufteilung deinen Vorstellungen und Bedürfnissen? Müssen Trennwände entfernt oder eingezogen werden? Lässt sich mit einem Dachausbau zusätzlicher Platz schaffen oder braucht es einen Anbau?


Schritt 2: Sanierungsplan für das Haus erstellen

Hast du alle erforderlichen Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Haus aufgelistet, gilt es, diese in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen. Dabei solltest du drei Regeln beachten:

  • Behebe zuerst alle Schäden: Konstruktive oder gesundheitsgefährdende Mängel sollten zuerst abgearbeitet werden. Extrawünsche wie neue Böden, eine Hausautomation oder eine Sauna im Keller kannst du dir auch später noch erfüllen.
  • Komme deinen Pflichten nach: Für Bestandsgebäude gelten nach dem GEG einige Austausch- und Nachrüstpflichten, die Eigentümer grundsätzlich erfüllen müssen. Daneben gibt es „bedingte Anforderungen“, die im Rahmen einer Modernisierung zum Tragen kommen.
  • Arbeite dich von außen nach innen vor: Zuerst wird die Gebäudehülle saniert, danach folgt die Erneuerung Haustechnik. Der Innenausbau bildet den Abschluss.

Je nachdem, welche Arbeiten anfallen, kann es wenige Wochen bis mehrere Monate dauern, ein Haus zu renovieren.


Schritt 3: Angebote einholen

Frau schaut auf Handy

Auf der Grundlage deines Sanierungs- oder Renovierungsplans kannst du Handwerkerangebote einholen. Lass dir für jedes Gewerk von mindestens drei Betrieben ein Angebot geben, denn die Preise für Handwerkerleistungen schwanken mitunter stark. Je konkreter du den Auftrag beschreibst, desto transparenter ist die Kostenaufstellung. Bei sehr komplexen Arbeiten wie dem Heizungstausch kann es sich lohnen, das Angebot von einem Fachmann gegenprüfen zu lassen.


Schritt 4: Finanzierung klären

Taschenrechner Geld und Papiere

Du weißt jetzt, welche Kosten auf dich zukommen. Im nächsten Schritt folgt die Budgetplanung. Nähe die Finanzierung aber nicht zu knapp auf Kante: Im Zuge der Haussanierung zeigen sich oft weitere Mängel, deren Beseitigungen zusätzliche Kosten verursachen können. Plane deshalb ausreichend Reserven ein. Sollte das Eigenkapital nicht ausreichen, kannst du bei deiner Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut einen Modernisierungskredit beantragen. Auch hier lohnt es sich, zu vergleichen!


Schritt 5: Aufträge vergeben

Steht die Finanzierung, kannst du die Aufträge vergeben. Erstelle vorab einen genauen Zeitplan für die Renovierung des Hauses. Bedenke: Nicht immer laufen die Arbeiten reibungslos ab. Plane deshalb entsprechend große Puffer zwischen den einzelnen Aufgaben ein.


5 Tipps, um dein Haus günstig zu renovieren und sanieren

Ein altes Haus zu renovieren und modern umzubauen, ist – je nach Umfang der Arbeiten – eine kostspielige Angelegenheit. Durch eine geschickte Planung und Eigeninitiative kannst du dein Haus aber auch mit wenig Geld sanieren und ihm zu neuem Glanz verhelfen. Die folgenden Tipps helfen dir beim Umbauen und Kernsanieren deines Hauses.

Tipp 1: Gut informieren

Handschlag über einem Tisch

Wer sich vorab über Materialien und Produkte informiert und Angebote vergleicht, kann viel Geld sparen. Oft lohnt es sich, auf Aktionen oder Ausverkäufe zu warten. Auch online findet sich das ein oder andere Schnäppchen. Achtung: Handwerker haben oft Kooperationen mit bestimmten Herstellern. Bevor du zuschlägst, solltest du daher unbedingt abklären, ob Fremdprodukte überhaupt eingebaut werden.

Tipp 2: Steuerliche Vorteile nutzen

Bei der Renovierung deines Eigenheims sind einige Posten steuerlich absetzbar. Hausbesitzer dürfen 20 % der Handwerkerkosten, aber nicht mehr als 1.200 Euro im Jahr, als Werbungskosten geltend machen. Angerechnet werden dabei nur Arbeits-, Fahrt - und Maschinenkosten. Die Materialkosten sowie Eigenleistungen beim Renovieren des Hauses lassen sich nicht von der Steuer absetzen.

Möchtest du dein Haus energetisch sanieren, dann kannst du über drei Jahre verteilt 20 % der Gesamtkosten von der Steuerschuld abziehen. Hierzu zählen auch die Kosten für Material und notwendige Umbauten. Die Höchstsumme beträgt 40.000 Euro pro Wohnobjekt.

Weitere Steuererleichterungen gibt es für Eigentümer, die ein denkmalgeschütztes Haus sanieren: Die Kosten können als Abschreibung (AfA) von der Steuer abgesetzt werden – für Selbstnutzer zehn Jahre lang mit jeweils 9 % des zu versteuernden Einkommens, für Vermieter acht Jahre mit 9 % und vier weitere Jahre lang mit 7 %.

Tipp 3: Förderungen bei der Haussanierung einbinden

Ob Kernsanierung oder Einzelmaßnahmen: Wer ein altes Haus renoviert oder modernisiert, muss die Kosten nicht zwangsläufig allein stemmen. Viele Projekte werden von Bund, Ländern und Kommunen mit attraktiven Förderungen und Zuschüssen unterstützt. So gewährt beispielsweise die KfW zinsgünstige Kredite, wenn das Haus energetisch saniert wird. In der Regel ist dafür eine Beratung durch einen Sachverständigen notwendig. Auch altersgerechte Hausumbauten werden gefördert. Du möchtest dein Bad für die Zukunft rüsten? Viele hilfreiche Tipps zur Planung eines solchen Hausumbaus findest du im Ratgeberartikel zum barrierefreien Bad.

Tipp 4: Selbst anpacken

Person schleift Treppe ab

Wenn du über handwerkliches Geschick verfügst und das passende Werkzeug zur Hand hast, kannst du dein Haus auch selbst renovieren. So umgehst du teure Handwerkerrechnungen. Zu den klassischen Eigenleistungen zählen Maler- und Tapezierarbeiten sowie das Verlegen der Böden. Aber auch für weniger geübte Heimwerker gibt es einiges zu tun – vom Entrümpeln des Hauses über das Entfernen von alten Wand- und Bodenbelägen bis hin zu Abbrucharbeiten.

Wichtig ist, dass du deine eigenen Fähigkeiten nicht überschätzt, denn Fehler können später hohe Zusatzkosten verursachen. Zudem solltest du den Zeitaufwand realistisch kalkulieren: Laien brauchen meist länger als erfahrene Handwerker. Die Elektro- und Sanitärinstallation, der Heizungseinbau, der Fenstertausch sowie Dacharbeiten gehören aus Sicherheits- und Gewährleistungsgründen generell in die Hände von Profis.

Tipp 5: Mit Perspektive planen

Wer beim Renovieren und Sanieren Geld sparen möchte, muss Kompromisse eingehen können – aber an der richtigen Stelle. An der Bausubstanz bzw. dem Energiestandard des Hauses solltest du lieber keine Abstriche machen. Schließlich steigern sie den Immobilienwert. Gleiches gilt für Bodenbeläge, Fliesen oder Treppen. Was sich später leicht austauschen oder nachrüsten lässt, beispielsweise Lichtschalter, Armaturen oder Türgriffe, darf dagegen auch kostengünstiger sein.


Checkliste: Haus renovieren

Planungsschritte

Was ist zu tun?

Was muss beachtet werden?

1. Bestandsaufnahme

Was ist zu tun?

Überprüfe den Zustand des Hauses und liste alle notwendigen und gewünschten Maßnahmen auf.

Was muss beachtet werden?

Bei umfangreichen Arbeiten empfiehlt es sich, einen Sachverständigen einzubeziehen.

2. Renovierungsplan erstellen

Was ist zu tun?

Bringe die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge. Überlege, welche Arbeiten du selbst erledigen kannst.

Was muss beachtet werden?

Überprüfe, ob für dich Einschränkungen oder Pflichten durch GEG, Bauordnung oder Denkmalschutz gelten.

3. Angebote einholen

Was ist zu tun?

Hole für jedes Gewerk bei mindestens drei Firmen ein Angebot ein.

Was muss beachtet werden?

Die Anfrage sollte so konkret wie möglich und für jedes Unternehmen identisch sein.

4. Budgetplanung

Was ist zu tun?

Auf Basis der Angebote kannst du die Gesamtkosten ermitteln. Prüfe, ob du Fördermittel oder Zuschüsse für die Hausrenovierung einbinden kannst. Beantrage bei Bedarf einen Modernisierungskredit.

Was muss beachtet werden?

Die Finanzierung sollte vor Beginn der Sanierung oder Renovierung gesichert sein. Plane Reserven ein, die eventuelle Zusatzarbeiten abdecken.

5. Auftragsvergabe

Was ist zu tun?

Beauftrage die entsprechenden Handwerksunternehmen. Plane einen ausreichend großen Puffer zwischen den einzelnen Baumaßnahmen ein.

Was muss beachtet werden?

Wähle erfahrene Unternehmen aus. Frage nach Referenzobjekten.


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